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绿城中国解读

摘要: 再读绿城年报 本来最近想安静一个星期,但是前天,昨天还是写了一些东西。 前天主要就是把绿城年报中的核心数据整理了一下,昨天主要还是针对后来的业绩会中的个别问题说了一下。绿城的年报,业绩会已经是既定事 ...
       再读绿城年报
       本来最近想安静一个星期,但是前天,昨天还是写了一些东西。
       前天主要就是把绿城年报中的核心数据整理了一下,昨天主要还是针对后来的业绩会中的个别问题说了一下。
绿城的年报,业绩会已经是既定事实,无法改变。整天上依然是以前一直的观点,企业销售额会高于同行,这一点越看越清晰,随着成本控制的改善,企业拿地的利润也开始逐渐提升,业绩会路演,绿城给出2019年拿地货值的净利润率是10个点,预计会超过200亿的净利润。而某一位福建同行却表示,2019年土地价格较高,拿地较难获取合理利润,因此2019年减少了拿地金额。

       从这点来看,在同行拿地项目净利润面临压力的时候,随着成本控制的深入,绿城已经可以比同行更有竞争优势去拿地。因此之前的两个个人判断目前看依然很清晰,销售有保证,在售项目净利润率明显改善。
       昨天晚上远洋的年报出来了,依然是利息费用化20多亿,因此利润很难看,直接被砸盘,另一家把部分费用都资本化合计资本化66亿,结果年报非常漂亮。这就是现实,这个现实也是我个人给绿城的公开建议,大部分投资者只看净利润具体数据,不会探究净利润是如何得出的。
       近几日,对于绿城和我个人的批评也较多,有的比较诚恳,也不缺乏看热闹、看笑话,整体上我跟踪绿城,大部分精力都是分享一些行业前景,市场情况,绿城拿地情况,绿城存量项目销售情况,我几乎从来没提供过买卖建议,也从未说过高估低估之类的言语,但是整体上,目前我个人基本上也就是贴上了绿城的标签,一切讽刺、挖苦、讥笑、辱骂绿城基本上也是变相的说我。
       可能是我个人对管理层判断不足,相信大部分投资者也知道绿城连续三年大规模资产减值,这也是很多人不满意的地方,而目前这也是现实。这些历史不可以改变,绿城连续三年资产减值总额40亿的事实已经存在,未来是否会继续减值,目前无从说起。
       但是我依旧认为,过去只代表过去,过去究竟有多少坑,目前我也不清楚,也有投资者认为是管理层故意去提计,无论哪种情况,事实是,对于过去的投资,绿城已经做了一些拨备。
而我个人依然更看重未来,从房地产发展的情况来看,很难说其他房地产就不需要提计资产减值,或者说其他房地产企业的资本化利率水平其实也非常值得借鉴。但是今日我依然十分肯定绿城管理层在经营上的做法和取得的成绩,就事论事,在财务报表上,我个人是持有非常反感的观点,但是也绝对不会把财务报表和经营理念,经营现状混为一谈。因此给绿城几个建议,也不一定正确。
       第一,绿城应该继续优化债务结构,做好现金流管理。2019年绿城的加权融资成本第一次低于远洋集团,绿城的融资利率已经下降,并且可以看到明显趋势,面对短债,一家高速发展的企业,必须做好现金流管理,只有这样,企业才可以健康房展,继续对债务进行置换,将短期债务置换成相对长期的债务。
       第二,我个人建议,绿城加大酒店,商业类地产的处置力度,长痛不如短痛,这些低收益的资产最终会影响公司的运营效率,不要因为外界的因素,或者报表的压力而怀疑此事,盘活存量资产,甚至杭州中心这样的项目,只要华润愿意接盘,完全都可以给华润,杭州中心这种项目我个人觉得给华润接盘可能会有一些利润。
       第三,继续加大销售,加大拿地力度,没有土地就意味着未来销售压力加大。对于一些难以消化的库存,应该适应市场,主动让出利润,加快钱土地钱的周转。
       第四,一定要自建物业,物业服务是一项长久的生意,永续经营的生意,以绿城的流量,为了企业的长远发展,相信股东方一定会支持。
       第五,2019年绿城拿地多样化,TOD,小镇等都有所收获,个人建议对小镇的选择,尽量选择核心城市,距离城区较近的地方,收入高的地区更为适合。目前小镇已经落地的8.9万亩,已经确权的1.6万亩,确权建筑面积640万方,也就是未确权的有几千万方的额度,因此增量的小镇我个人觉得应该要优选,而不一定要片面的追求规模。
       第六,应该继续对成本进行控制,当然前提是保持质量的前提下。
       我相信,对着规模的扩大,在售项目的利润提升,存量资产的盘活,比如2020年可能自建销售会达到接近2000亿,当年前瞻利润可能会到90亿,而且净利润率在改善,就算未来还有资产减值,也应该会越来越少。我个人觉得,资产减值还是应该和利润匹配,不能财务苏联解体后的俄罗斯的那种休克疗法,那种疗法是会死人的。当然以上是个人建议,不一定正确。

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本文作者
2020-3-25 09:12
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